Feuille de route maîtresse · juillet 2026
De l’idée
au lieu vivant.
Une lecture visuelle de ce qui est acquis, de notre position actuelle et des décisions qui mènent Kalpana jusqu’à sa réception finale.
Voir où nous en sommes ↓9 bungalows · 6 couples + 3 familiaux · 24–27 clients · base financière 25
15 bungalows · 10 couples + 5 familiaux · 40–45 clients · base financière 42
Le point de vérité
Nous ne sommes plus dans l’idée.
Nous ne sommes pas encore prêts à construire.
Le passage décisif consiste maintenant à transformer les plans illustratifs en documents exécutifs coordonnés, quantifiés et compatibles avec les licences et le financement.
Objectif de sortie de l’étape
Un projet que trois constructeurs peuvent chiffrer de la même façon.
Tant que les offres ne portent pas sur un périmètre identique et vérifiable, le budget bancaire reste une enveloppe de travail.Le tableau d’action
Six chantiers pour franchir l’étape actuelle.
Geler le programme
Confirmer surfaces, typologies, fonctions communes et limites exactes du Lot 1.
Finaliser les plans
Obtenir architecture, structure et réseaux coordonnés, signés par les responsables compétents.
Lever les inconnues du site
Topographie, géotechnique, eau, assainissement, accès, vent, pluie et corrosion marine.
Quantifier
Produire métrés, spécifications et bordereaux identiques pour trois consultations comparables.
Pré-instruire les licences
Valider avec les spécialistes le chemin LP → LI → LO et les études réellement exigées.
Assembler le dossier bancaire
Relier CAPEX, calendrier de décaissement, revenus Lot 1 et Projet complet, fonds propres et trésorerie.
Pourquoi aucune date d’ouverture n’est affichée : le calendrier contractuel doit être calculé après projet exécutif, chemin critique des licences, offres de travaux et décision bancaire. Une date antérieure serait décorative, pas pilotable.
Du cadrage à la clôture
Chaque étape, son travail et sa porte de sortie.
Vision, site et ambition
Donner au projet une raison d’être, un lieu et un niveau d’ambition cohérents.
CommunTravail à mener
- Définir le positionnement éco-hôtel, gastronomie et kite
- Identifier le terrain de Praia da Cutia
- Établir les contraintes cadastrales et le contexte de l’APA du Delta
Livrables de sortie
- Vision Kalpana
- Terrain privé géoréférencé et certifié SIGEF
- Programme d’activités initial
Le site, l’identité du projet et les activités principales sont suffisamment définis pour concevoir.
Programme et avant-projet
Transformer la vision en bâtiments, capacités, parcours et principes architecturaux.
CommunTravail à mener
- Adapter le concept architectural au terrain du Piauí
- Implanter bungalows, restaurant, réception et pôle kite
- Cadrer l’architecture bioclimatique et les fonctions communes
Livrables de sortie
- Master plan de travail
- Plans architecturaux illustratifs
- Deux scénarios de capacité clairement séparés
Le programme est cohérent, mais les images et plans illustratifs ne sont pas encore des documents d’exécution.
Projet exécutif et chiffrage
Passer d’une intention architecturale à un projet constructible, quantifiable et finançable.
CommunTravail à mener
- Finaliser plans, coupes, façades et détails
- Coordonner structure, géotechnique, fluides, énergie, incendie et assainissement
- Démontrer ventilation naturelle, résistance marine et maintenabilité
- Produire quantitatifs et obtenir trois offres comparables
Livrables de sortie
- Jeu de plans définitifs coordonnés
- Caderno de encargos et nomenclatures
- Budget par lot avec aléas
- Planning directeur et prototype défini
Aucun appel d’offres final ni engagement bancaire sans projet exécutif gelé, quantités vérifiables et budget consolidé.
Licences et autorisations
Obtenir le droit légal et environnemental de construire puis d’exploiter.
CommunTravail à mener
- Constituer les études environnementales nécessaires
- Instruire LP, puis LI, alvará, Bombeiros et autorisations sectorielles
- Documenter eau, assainissement, déchets, accès et impacts
- Préparer dès maintenant les exigences de la future LO
Livrables de sortie
- Licença Prévia (LP)
- Licença de Instalação (LI)
- Alvará de construção
- Matrice des obligations d’exploitation
Les autorisations permettant l’installation sont délivrées, leurs conditions sont intégrées au contrat et au budget.
Financement et contractualisation
Sécuriser les fonds et des contrats qui protègent le projet avant le premier ordre de service.
Lot 1Travail à mener
- Présenter séparément Lot 1 et Projet complet
- Consolider fonds propres, dette, trésorerie d’ouverture et contingence
- Auditer constructeur, responsables techniques et fournisseurs critiques
- Négocier prix, délais, assurances, garanties et pénalités
Livrables de sortie
- Dossier bancaire complet
- Décision de financement
- Marchés de travaux et achats
- Plan de décaissement contrôlable
Financement disponible, contrats signés, responsabilités ART/RRT claires et budget de risque réellement provisionné.
Installation et infrastructures
Rendre le terrain constructible sans compromettre l’environnement ni les futures opérations.
CommunTravail à mener
- Balisage écologique et installation de chantier
- Accès, drainage, eau, énergie, données et assainissement
- Logistique matériaux, stockage, sécurité et base vie
- Dimensionner les réseaux communs sans sous-estimer le Projet complet
Livrables de sortie
- Site sécurisé et accessible
- Réseaux primaires testés
- Plan de contrôle environnemental actif
- Zones de construction libérées
Les infrastructures supportent le Lot 1 et leur stratégie d’extension au Projet complet est documentée.
Prototype puis construction du Lot 1
Valider un bungalow en conditions réelles avant de répéter ses détails sur toute la série.
Lot 1Travail à mener
- Construire et instrumenter une chambre témoin
- Tester confort thermique, pluie, insectes, acoustique et entretien
- Corriger le prototype avant répétition
- Construire 6 bungalows couples et 3 familiaux ainsi que les fonctions communes nécessaires
Livrables de sortie
- Prototype accepté
- 9 bungalows Lot 1
- Restaurant, réception, kite et services du Lot 1
- DOE progressif et contrôles qualité
Réceptions techniques effectuées, réserves critiques levées et capacité réaliste de 24 à 27 clients démontrée.
Équipement et préparation opérationnelle
Transformer des bâtiments terminés en hôtel réellement exploitable.
Lot 1Travail à mener
- Installer FF&E, OS&E, cuisine, kite et stocks d’ouverture
- Configurer PMS/Odoo, réservations, paiements, Wi-Fi et contrôle de gestion
- Recruter et former l’équipe
- Activer marque, site, OTA, sécurité et procédures
Livrables de sortie
- Chambres et espaces équipés
- Systèmes testés de bout en bout
- Équipe formée
- Manuels d’exploitation et plan commercial actifs
Un séjour complet peut être simulé de la réservation au départ, incidents et urgences compris.
Mise en service et ouverture du Lot 1
Ouvrir progressivement, protéger l’expérience client et corriger avant la montée en charge.
Lot 1Travail à mener
- Obtenir LO et autorisations d’exploitation
- Réaliser marche à blanc et soft opening
- Mesurer confort, service, coûts, incidents et avis
- Lever les dernières réserves et stabiliser les routines
Livrables de sortie
- Lot 1 ouvert : 9 bungalows
- Capacité financière centrale : 25 clients
- Données d’exploitation réelles
- Rapport de stabilisation et décisions correctives
Trois cycles d’exploitation et de maintenance sont maîtrisés avant d’engager automatiquement l’extension.
Extension au Projet complet
Passer de 9 à 15 bungalows uniquement après validation économique et opérationnelle du Lot 1.
Projet completTravail à mener
- Comparer performances réelles aux hypothèses
- Décider le go/no-go et actualiser financement et licences
- Ajouter 4 bungalows couples et 2 familiaux
- Renforcer capacités communes, équipes et stocks sans perturber les clients
Livrables de sortie
- 15 bungalows : 10 couples et 5 familiaux
- Capacité réaliste : 40 à 45 clients
- Capacité financière centrale : 42 clients
- Fonctions communes redimensionnées
L’extension est reçue et les performances du Projet complet sont vérifiées, sans confondre ses hypothèses avec celles du Lot 1.
Réception finale et clôture du projet
Clore proprement la construction tout en transférant un actif documenté à l’exploitation.
Projet completTravail à mener
- Lever toutes les réserves et solder les marchés
- Remettre plans conformes à l’exécution, garanties et contrats de maintenance
- Clore licences, financements, assurances et comptes travaux
- Organiser le retour d’expérience et le plan d’amélioration de l’hôtel
Livrables de sortie
- Réception définitive
- Dossier as-built / DOE complet
- Registre des garanties et maintenance
- Bilan final coût–délai–qualité–impact
La gouvernance de projet est dissoute ; l’exploitation dispose de tous les actifs, responsabilités et documents nécessaires.
Ce qui avance en parallèle
Cinq flux, une seule décision de passage.
Le projet ne passe à la construction que lorsque les flux Architecture, Licences et Finance convergent. Avancer un seul flux plus vite ne supprime pas les dépendances des autres.
Le projet en une page
Un éco-hôtel pensé comme un écosystème.
Sur environ quatre hectares à Praia da Cutia, Kalpana réunit hébergement bioclimatique, restaurant ouvert aux clients extérieurs, club de kite, réception et infrastructures techniques dans un paysage de dunes, de végétation littorale et de mangrove.