Lot 1
≈ R$ 13.600.940
Valeur de garantie cible pour un besoin maximal connu de 7,64 M R$.
Finance · Sûretés réelles
Garanties bancaires
Felipe indique pouvoir transférer à Kalpana des terrains dont il serait propriétaire à Praia de Macapá. Avant de parler d’hectares, il faut vérifier leur titre, leurs contraintes et leur valeur expertisée retenue par la banque.
Réponse courte
Pas une surface unique
La cible est une valeur de garantie. À titre de préparation : environ 10 à 20 ha pour le Lot 1, et 19,5 à 39 ha pour le projet complet, si l’expertise retient 100 à 50 R$/m² et si les titres sont impeccables.
Ce qu’il faut retenir en 30 secondes
Projet complet
R$ 19.500.000
Valeur de garantie cible pour la demande de dette actuelle de 15 M R$.
Risque éliminatoire
Valeur possible : 0 R$
Une simple occupation SPU, une plage publique, une APP, un embargo ou un titre non enregistrable peut rendre une grande surface inutilisable comme garantie.
Garantie déjà détenue par Kalpana
Parcelle 42.606 : hypothécable en droit, à faire accepter en crédit
Conclusion documentaire corrigée : les pièces convergent vers un aforamento. L’avenant qualifie Ecocity de foreiro da União ; la matrícula enregistre ensuite le transfert à Kalpana par intégralisation de capital. Kalpana paraît donc détenir le domaine utile, droit réel que l’article 1.473 III du Código Civil permet d’hypothéquer. Le BNB doit encore accepter cette sûreté et fixer sa valeur de liquidation.
40 992 m²Surface de la matrícula et du cadastro SPU
RIP 1153.0102468-03Identifiant patrimonial SPU
R$ 250.000Valeur d’intégralisation enregistrée, pas valeur de marché
R$ 5.739 → R$ 287Base administrative SPU et laudêmio à 5 %, pas expertise bancaire
| Pièce locale | Ce qu’elle établit | Ce qu’elle ne prouve pas |
|---|---|---|
| 4e avenant social ↗ | Apport de 40 992 m², matrícula 42.606, RIP, qualité de foreiro et valeur sociale de 250 000 R$ ; enregistrement JCEC du 26 juin 2025. | À lui seul, un acte sociétaire ne transfère pas le droit immobilier au registre foncier. |
| Matrícula 42.606 ↗ | R1/42.606 : Ecocity transmet à Kalpana par intégralisation de capital, acte public du 11 août et inscription du 2 septembre 2025. | Il faut encore une certidão de ônus récente et la confirmation du cadastro SPU au nom de Kalpana. |
| Calcul de laudêmio SPU ↗ | Même RIP, 40 992 m² entièrement terrain de l’Union, nature rurale, base de 5 738,88 R$ et laudêmio de 286,94 R$. | La copie nomme encore Ecocity et ne constitue ni un laudo de marché ni une décision d’acceptation du BNB. |
Capacité indicative de cette parcelle seule
| Hypothèse de domaine plein | Valeur indicative du domaine utile à 83 % | Crédit indicatif à 130 % |
|---|---|---|
| 50 R$/m² — Prudent | R$ 1.701.168 | R$ 1.308.591 |
| 100 R$/m² — Central de travail | R$ 3.402.336 | R$ 2.617.182 |
| 150 R$/m² — Favorable | R$ 5.103.504 | R$ 3.925.772 |
La quote-part de 83 % est une approximation économique, pas une méthode imposée au BNB. L’expert peut valoriser directement le domaine utile puis appliquer une décote de liquidité supplémentaire.
Méthode de préparation
La banque raisonne en valeur, pas en hectares
Le BNB publie pour FNE Proatur les formes de garanties possibles — notamment hypothèque et aliénation fiduciaire — mais pas, sur la page publique consultée, un ratio universel applicable à ce dossier.
Nous utilisons donc 130 % comme hypothèse centrale de préparation et 150 % en stress. Un ancien tableau public BNB illustre des couvertures de 125 % à 150 % selon le risque et la liquidité du bien ; ce n’est pas la confirmation de la règle FNE Proatur actuelle.
Crédit demandé
Valeur de garantie cible
Calcul séparé des deux scénarios
| Scénario | Besoin de financement retenu | Cible à 130 % | Stress à 150 % |
|---|---|---|---|
| Lot 1 9 bungalows — 6 couples et 3 familiaux | R$ 10.462.261 Paquet théorique maximal calculé sur les coûts aujourd’hui connus, avant apport. | R$ 13.600.940 | R$ 15.693.392 |
| Projet complet 15 bungalows — 10 couples et 5 familiaux | R$ 15.000.000 Demande de dette de travail actuellement retenue dans le plan financier complet. | R$ 19.500.000 | R$ 22.500.000 |
Le Lot 1 repose encore sur des coûts connus incomplets ; le projet complet conserve la demande de dette de 15 M R$ du plan financier. Les deux bases devront être actualisées après devis, apport propre et pré-analyse bancaire.
Dimensionnement
Quelle taille de terrain faut-il ?
| Valeur retenue par la banque | Lot 1 cible R$ 13.600.940 | Projet complet cible R$ 19.500.000 |
|---|---|---|
| 50 R$/m² — Prudent Proche du comparable de grande parcelle brute repéré à Macapá. | 27,2 ha 272 019 m² | 39 ha 390 000 m² |
| 100 R$/m² — Central de travail Hypothèse ronde, à remplacer par le laudo accepté par le BNB. | 13,6 ha 136 010 m² | 19,5 ha 195 000 m² |
| 150 R$/m² — Favorable À justifier ; les petites parcelles aménagées ne sont pas extrapolables à plusieurs hectares. | 9,1 ha 90 673 m² | 13 ha 130 000 m² |
Recommandation de négociation : ne demandez pas à Felipe « un terrain de X hectares ». Demandez une ou plusieurs matrículas dont la valeur nette expertisable atteint au moins 10 M R$ pour le Lot 1 ou 19,5 M R$ pour le projet complet. À 50–100 R$/m², cela représente environ 10–20 ha et 19,5–39 ha respectivement.
Repères de marché à Macapá
Ces annonces sont des prix demandés, non des ventes constatées ni des laudos d’évaluation bancaires. Elles servent uniquement à encadrer la première conversation avec Felipe. Relevé au 2 août 2026.
| Surface | Prix demandé | Prix/m² | Lecture |
|---|---|---|---|
| 20 000 m² | 850 000 R$ | 42,50 R$/m² | Grande parcelle brute annoncée comme documentée Annonce ↗ |
| 3 721 m² | 490 000 R$ | 131,68 R$/m² | Annonce à Macapá Annonce ↗ |
| 627 m² | 70 000 R$ | 111,64 R$/m² | Petite parcelle annoncée à Macapá Annonce ↗ |
| 308 m² | 161 889 R$ | 525,61 R$/m² | Lot en condominium — non comparable à des hectares bruts Annonce ↗ |
Plus une parcelle est petite, viabilisée ou intégrée à un condominium, plus son prix au m² peut être élevé. Extrapoler 525 R$/m² à 20 hectares surévaluerait fortement la garantie.
Alerte spécifique à Praia de Macapá
La propriété privée doit être démontrée parcelle par parcelle
La localisation « Macapá » ne suffit pas. Des procédures récentes du Ministério Público Federal y décrivent des zones de plage publique, de mangrove en APP, et des terrains ajoutés de marinha appartenant à l’Union. Toute la côte de Luís Correia se trouve aussi dans l’APA Delta do Parnaíba, dont le zonage doit être consulté.
Feu vert potentiel
Matrícula autonome, pleine propriété privée, limites géoréférencées, accès légal, aucun ônus, aucune superposition SPU/APP/plage/embargo et usage compatible.
À instruire
APA, dunes, zonage municipal, statut rural/urbain, accès ou infrastructure incertains : expertise seulement après avis écrit des autorités compétentes.
À écarter comme garantie
Simple possession, inscription d’occupation SPU, plage publique, mangrove/APP, embargo, litige de limites ou impossibilité d’inscrire une sûreté de premier rang.
Faut-il vraiment transférer les terrains à Kalpana ?
Pas nécessairement. Le droit brésilien connaît la garantie réelle fournie par un tiers pour la dette d’une autre personne. Le montage exact dépend toutefois de l’acceptation du BNB, de la situation familiale de Felipe, des titres et de la fiscalité.
Felipe reste propriétaire
Il consent directement une hypothèque ou une autre sûreté réelle au profit du BNB pour la dette de Kalpana. Cela évite un transfert préalable, mais Felipe peut perdre le bien en cas de défaut et la banque doit accepter la garantie d’un tiers.
Apport au capital de Kalpana
Le terrain est évalué, souscrit au capital et transféré au registre immobilier. L’immunité d’ITBI peut être limitée à la valeur effectivement intégrée au capital et dépend des conditions constitutionnelles ; un avis fiscal local est indispensable.
Vente ou donation
La propriété passe à Kalpana ou aux associés, avec acte, registre et fiscalité potentielle — ITBI pour une vente, ITCMD pour une donation selon le cas. Ne pas choisir cette voie sans simulation juridique et fiscale.
Références : Código Civil ↗ · Constitution, art. 156 ↗ · STF, Tema 796 ↗
Checklist en trois portes : aucune ne doit être sautée
1
Felipe prouve le titre
- Liste exacte des parcelles et valeur attendue
- Matrícula et inteiro teor récents
- Certidão de ônus et actions réelles
- Chaîne d’acquisition et état civil/consentement du conjoint
- Plan, memorial et coordonnées géoréférencées
- IPTU ou CCIR/ITR/CAR selon le statut
2
Le terrain passe l’audit public
- Consultation SPU et superposition de la ligne de marinha
- Délimitation plage, mangrove, APP et dunes
- Zonage de l’APA Delta do Parnaíba
- Certificats d’embargo IBAMA/ICMBio/État/municipalité
- Usage du sol municipal et statut urbain/rural
- Accès enregistré et absence de conflit de limites
3
Le BNB pré-accepte la garantie
- Confirmation de la garantie réelle fournie par Felipe
- Ratio de couverture exigé par écrit
- Rang exigé et charges admises
- Liste du panel d’évaluateurs ou modèle de laudo
- Valeur de marché et valeur de liquidation retenues
- Coûts, délai d’inscription et conditions de mainlevée
Les questions à poser maintenant
À Felipe
- Quelles sont les matrículas exactes, leurs surfaces et leur localisation cartographique ?
- S’agit-il de pleine propriété privée, sans SPU, occupation, litige ni ônus ?
- Quelle valeur Felipe attribue-t-il à chaque parcelle, et sur quelle expertise ?
- Accepte-t-il de garantir directement la dette de Kalpana, sans transfert préalable, et comprend-il le risque de réalisation ?
Au Banco do Nordeste
- Acceptez-vous une garantie immobilière de tiers pour cette société et cette ligne ?
- Quel ratio appliquez-vous à la valeur de marché ou de liquidation ?
- Exigez-vous une hypothèque de premier rang ou une aliénation fiduciaire ?
- Quels documents, modèle de laudo et évaluateur faut-il utiliser avant d’engager le transfert ?
Sources de décision
Analyse préparatoire mise à jour le 2 août 2026. Elle ne remplace ni un laudo d’évaluation, ni une due diligence registrale/environnementale, ni un avis juridique ou fiscal brésilien, ni une décision de crédit du Banco do Nordeste.