Finance
OPEX / CAPEX — enveloppe bancaire
Modèle provisoire fondé sur les surfaces de plans et un coût théorique de 3 000 R$/m². Le terrain est déjà acquis et n’est pas inclus. Chaque provision doit être remplacée par un devis dès réception.
Ce que signifie l’hypothèse de 3 000 R$/m²
Elle couvre le bâtiment livré avec finitions, plomberie et électricité intérieures. Elle exclut le mobilier, la cuisine, les réseaux extérieurs, la route, le paysage, les bassins, les études, la préouverture et les aléas — tous ajoutés séparément ci-dessous.
Cette séparation est prudente : la méthodologie SINAPI exclut notamment projets, licences, assurances, terrain, financement et acquisition d’équipements de son coût statistique au m².
Lot 1
R$ 10.515.840
9 bungalows · 6 couples + 3 familiaux · capacité centrale 25 clients
Surface bâtie1 544 m²
OPEX annuelR$ 4.377.335
BFR prudentR$ 2.188.668
Besoin totalR$ 12.704.507
Projet complet
R$ 13.855.611
15 bungalows · 10 couples + 5 familiaux · capacité centrale 42 clients
Surface bâtie2 074 m²
OPEX annuelR$ 5.730.989
BFR prudentR$ 2.865.494
Besoin totalR$ 16.721.105
Scénario bancaire
Lot 1
9 bungalows · 6 couples + 3 familiaux · capacité centrale 25 clients
1 544 m² bâtis
3 000 R$/m²CAPEX avec aléas
R$ 10.515.840
Investissement hors terrain et hors BFR
OPEX annuel
R$ 4.377.335
62,1 % du CA prévisionnel
BFR 6 mois
R$ 2.188.668
Présenté séparément du CAPEX
Résultat avant dette
R$ 2.673.068
Avant impôts, amortissements et financement
Surfaces et construction
| Bâtiment | Qté | Surface | Coût |
|---|---|---|---|
| Bungalows couple | 6 | 437 m² | R$ 1.311.300 |
| Bungalows familiaux | 3 | 358 m² | R$ 1.072.530 |
| Réception | 1 | 83 m² | R$ 248.070 |
| Restaurant | 1 | 297 m² | R$ 892.080 |
| Beach Club / club kite | 1 | 279 m² | R$ 838.290 |
| Bâtiment de services Surface à confirmer | 1 | 90 m² | R$ 270.000 |
| Total | 1 544 m² | R$ 4.632.270 |
Enveloppe CAPEX complète
| Poste | Base | Montant |
|---|---|---|
| Bâtiments livrés avec finitions 1 544 m² × 3 000 R$/m² · plomberie et électricité intérieures incluses. | Hypothèse | R$ 4.632.270 |
| Mobilier, équipements et cuisine Bungalows, réception, cuisine professionnelle, restaurant, Beach Club, sanitaires et informatique déjà chiffrés dans data/budget. | Référentiel | R$ 1.082.084 |
| Route d’accès, terrassement et drainage Études, terrassement, chaussée, drainage, revêtement et protection contre l’érosion connus à ce jour. | Référentiel | R$ 710.658 |
| Électricité extérieure et secours — partie chiffrée Études et éléments déjà tarifés ; le raccordement, le poste et le secours restant à confirmer sont couverts par la provision prix manquants. | Référentiel | R$ 11.500 |
| Paysagisme, irrigation et reprise Études, préparation des sols, végétaux, transport, plantation, irrigation et entretien de reprise la première année. | Référentiel | R$ 538.329 |
| Eau, assainissement et réseaux extérieurs Captage/stockage, pompage, traitement, eaux usées, eaux pluviales et distribution extérieure ; à remplacer par études et devis. | Provision | R$ 350.000 |
| Lagon, bassins et traitement d’eau Génie civil, étanchéité, filtration, pompes et mise en service ; domaine encore absent du référentiel détaillé. | Provision | R$ 450.000 |
| Incendie, sûreté, numérique et éclairage du site SSI/extincteurs, signalétique, accessibilité, contrôle d’accès, CCTV, Wi-Fi/PMS/POS, télécoms et éclairage extérieur. | Provision | R$ 220.000 |
| Prix manquants du référentiel 12 prix à obtenir : raccordement électrique, frais/servitude de route, chambre froide et accessoires sanitaires. | Provision | R$ 550.000 |
| Études, maîtrise d’œuvre, permis et assurances travaux 8 % des travaux et équipements : architecture, ingénieries, environnement, licences, contrôle et gestion de projet. | Provision | R$ 683.587 |
| Contingence travaux 12 % avant préouverture, maintenus tant que les devis constructeur et infrastructures ne sont pas contractualisés. | Provision | R$ 1.107.411 |
| Préouverture et stock initial Recrutement, formation, essais, petit matériel, linge, consommables, stock F&B et lancement commercial. | Provision | R$ 180.000 |
| CAPEX total hors terrain et BFR | R$ 10.515.840 | |
OPEX annuel par nature
| Poste | Nature | Montant |
|---|---|---|
| Personnel chargé Salaires du plan d’effectif × coefficient employeur 1,70 ; équipe maintenue pendant la fermeture de mars. | Semi-fixe | R$ 1.754.400 |
| Énergie, eau et gaz Cuisine, pompes, eau chaude, éclairage et réseaux ; climatisation non prévue dans les bungalows. | Fixe | R$ 300.000 |
| Maintenance préventive Bâtiments, bois exposé au sel, cuisine, pompes, route, véhicules légers et équipements. | Fixe | R$ 180.000 |
| Assurances, conformité et comptabilité RC, multirisque, licences, contrôles, médecine du travail, comptabilité et obligations récurrentes. | Fixe | R$ 120.000 |
| Blanchisserie, IT et fournitures Linge externalisé, logiciels, télécoms, uniformes, bureau et petits consommables non indexés au CA. | Fixe | R$ 96.000 |
| Paysage, déchets et nuisibles Intrants du jardin, collecte, traitement des déchets, lutte anti-nuisibles et analyses d’eau. | Fixe | R$ 72.000 |
| Transport local et carburant Approvisionnements, navettes opérationnelles, carburant de secours et déplacements administratifs. | Fixe | R$ 60.000 |
| Matières restaurant et bar 32 % du chiffre d’affaires restaurant, boissons comprises. | Variable | R$ 652.905 |
| Coûts directs Beach Club 26 % du CA Beach Club : produits, casse, consommables et programmation variable. | Variable | R$ 310.700 |
| Coûts directs kite / guarderia 18 % du CA kite : instructeurs variables, matériel, rescue et consommables. | Variable | R$ 118.306 |
| Consommables variables hôtel 4 % du CA hébergement : amenities, produits chambre et renouvellement lié à l’occupation. | Variable | R$ 141.839 |
| Distribution et commercialisation 8 % hôtel/restaurant/kite et 6 % Beach Club : OTA, paiements, campagnes, contenu et CRM. | Variable | R$ 571.185 |
| OPEX annuel | R$ 4.377.335 | |
Décomposition mensuelle
Les coûts fixes, dont le personnel, restent engagés en mars malgré la fermeture de l’hôtel.
| Mois | CA | Variable | Fixe | OPEX | Solde |
|---|---|---|---|---|---|
| Jan | R$ 494.129 | R$ 130.754 | R$ 215.200 | R$ 345.954 | R$ 148.175 |
| Fev | R$ 321.039 | R$ 87.051 | R$ 215.200 | R$ 302.251 | R$ 18.788 |
| Mar | R$ 32.080 | R$ 10.141 | R$ 215.200 | R$ 225.341 | -R$ 193.261 |
| Avr | R$ 183.053 | R$ 54.170 | R$ 215.200 | R$ 269.370 | -R$ 86.317 |
| Mai | R$ 258.439 | R$ 73.250 | R$ 215.200 | R$ 288.450 | -R$ 30.011 |
| Juin | R$ 432.682 | R$ 115.037 | R$ 215.200 | R$ 330.237 | R$ 102.446 |
| Juil | R$ 742.378 | R$ 192.933 | R$ 215.200 | R$ 408.133 | R$ 334.245 |
| Aou | R$ 841.722 | R$ 209.267 | R$ 215.200 | R$ 424.467 | R$ 417.255 |
| Sep | R$ 902.171 | R$ 223.584 | R$ 215.200 | R$ 438.784 | R$ 463.387 |
| Oct | R$ 936.064 | R$ 232.869 | R$ 215.200 | R$ 448.069 | R$ 487.995 |
| Nov | R$ 802.966 | R$ 202.285 | R$ 215.200 | R$ 417.485 | R$ 385.481 |
| Dec | R$ 1.103.680 | R$ 263.595 | R$ 215.200 | R$ 478.795 | R$ 624.885 |
| Année | R$ 7.050.403 | R$ 1.794.935 | R$ 2.582.400 | R$ 4.377.335 | R$ 2.673.068 |
Scénario bancaire
Projet complet
15 bungalows · 10 couples + 5 familiaux · capacité centrale 42 clients
2 074 m² bâtis
3 000 R$/m²CAPEX avec aléas
R$ 13.855.611
Investissement hors terrain et hors BFR
OPEX annuel
R$ 5.730.989
54,5 % du CA prévisionnel
BFR 6 mois
R$ 2.865.494
Présenté séparément du CAPEX
Résultat avant dette
R$ 4.793.462
Avant impôts, amortissements et financement
Surfaces et construction
| Bâtiment | Qté | Surface | Coût |
|---|---|---|---|
| Bungalows couple | 10 | 729 m² | R$ 2.185.500 |
| Bungalows familiaux | 5 | 596 m² | R$ 1.787.550 |
| Réception | 1 | 83 m² | R$ 248.070 |
| Restaurant | 1 | 297 m² | R$ 892.080 |
| Beach Club / club kite | 1 | 279 m² | R$ 838.290 |
| Bâtiment de services Surface à confirmer | 1 | 90 m² | R$ 270.000 |
| Total | 2 074 m² | R$ 6.221.490 |
Enveloppe CAPEX complète
| Poste | Base | Montant |
|---|---|---|
| Bâtiments livrés avec finitions 2 074 m² × 3 000 R$/m² · plomberie et électricité intérieures incluses. | Hypothèse | R$ 6.221.490 |
| Mobilier, équipements et cuisine Bungalows, réception, cuisine professionnelle, restaurant, Beach Club, sanitaires et informatique déjà chiffrés dans data/budget. | Référentiel | R$ 1.427.276 |
| Route d’accès, terrassement et drainage Études, terrassement, chaussée, drainage, revêtement et protection contre l’érosion connus à ce jour. | Référentiel | R$ 710.658 |
| Électricité extérieure et secours — partie chiffrée Études et éléments déjà tarifés ; le raccordement, le poste et le secours restant à confirmer sont couverts par la provision prix manquants. | Référentiel | R$ 11.500 |
| Paysagisme, irrigation et reprise Études, préparation des sols, végétaux, transport, plantation, irrigation et entretien de reprise la première année. | Référentiel | R$ 777.101 |
| Eau, assainissement et réseaux extérieurs Captage/stockage, pompage, traitement, eaux usées, eaux pluviales et distribution extérieure ; à remplacer par études et devis. | Provision | R$ 500.000 |
| Lagon, bassins et traitement d’eau Génie civil, étanchéité, filtration, pompes et mise en service ; domaine encore absent du référentiel détaillé. | Provision | R$ 650.000 |
| Incendie, sûreté, numérique et éclairage du site SSI/extincteurs, signalétique, accessibilité, contrôle d’accès, CCTV, Wi-Fi/PMS/POS, télécoms et éclairage extérieur. | Provision | R$ 300.000 |
| Prix manquants du référentiel 12 prix à obtenir : raccordement électrique, frais/servitude de route, chambre froide et accessoires sanitaires. | Provision | R$ 650.000 |
| Études, maîtrise d’œuvre, permis et assurances travaux 8 % des travaux et équipements : architecture, ingénieries, environnement, licences, contrôle et gestion de projet. | Provision | R$ 899.842 |
| Contingence travaux 12 % avant préouverture, maintenus tant que les devis constructeur et infrastructures ne sont pas contractualisés. | Provision | R$ 1.457.744 |
| Préouverture et stock initial Recrutement, formation, essais, petit matériel, linge, consommables, stock F&B et lancement commercial. | Provision | R$ 250.000 |
| CAPEX total hors terrain et BFR | R$ 13.855.611 | |
OPEX annuel par nature
| Poste | Nature | Montant |
|---|---|---|
| Personnel chargé Salaires du plan d’effectif × coefficient employeur 1,70 ; équipe maintenue pendant la fermeture de mars. | Semi-fixe | R$ 2.046.120 |
| Énergie, eau et gaz Cuisine, pompes, eau chaude, éclairage et réseaux ; climatisation non prévue dans les bungalows. | Fixe | R$ 420.000 |
| Maintenance préventive Bâtiments, bois exposé au sel, cuisine, pompes, route, véhicules légers et équipements. | Fixe | R$ 240.000 |
| Assurances, conformité et comptabilité RC, multirisque, licences, contrôles, médecine du travail, comptabilité et obligations récurrentes. | Fixe | R$ 160.000 |
| Blanchisserie, IT et fournitures Linge externalisé, logiciels, télécoms, uniformes, bureau et petits consommables non indexés au CA. | Fixe | R$ 132.000 |
| Paysage, déchets et nuisibles Intrants du jardin, collecte, traitement des déchets, lutte anti-nuisibles et analyses d’eau. | Fixe | R$ 96.000 |
| Transport local et carburant Approvisionnements, navettes opérationnelles, carburant de secours et déplacements administratifs. | Fixe | R$ 84.000 |
| Matières restaurant et bar 32 % du chiffre d’affaires restaurant, boissons comprises. | Variable | R$ 900.006 |
| Coûts directs Beach Club 26 % du CA Beach Club : produits, casse, consommables et programmation variable. | Variable | R$ 356.200 |
| Coûts directs kite / guarderia 18 % du CA kite : instructeurs variables, matériel, rescue et consommables. | Variable | R$ 194.029 |
| Consommables variables hôtel 4 % du CA hébergement : amenities, produits chambre et renouvellement lié à l’occupation. | Variable | R$ 236.399 |
| Distribution et commercialisation 8 % hôtel/restaurant/kite et 6 % Beach Club : OTA, paiements, campagnes, contenu et CRM. | Variable | R$ 866.235 |
| OPEX annuel | R$ 5.730.989 | |
Décomposition mensuelle
Les coûts fixes, dont le personnel, restent engagés en mars malgré la fermeture de l’hôtel.
| Mois | CA | Variable | Fixe | OPEX | Solde |
|---|---|---|---|---|---|
| Jan | R$ 723.122 | R$ 181.577 | R$ 264.843 | R$ 446.420 | R$ 276.702 |
| Fev | R$ 473.559 | R$ 123.113 | R$ 264.843 | R$ 387.957 | R$ 85.603 |
| Mar | R$ 33.120 | R$ 10.411 | R$ 264.843 | R$ 275.255 | -R$ 242.135 |
| Avr | R$ 261.831 | R$ 74.707 | R$ 264.843 | R$ 339.551 | -R$ 77.720 |
| Mai | R$ 375.725 | R$ 102.297 | R$ 264.843 | R$ 367.140 | R$ 8.584 |
| Juin | R$ 643.496 | R$ 164.045 | R$ 264.843 | R$ 428.889 | R$ 214.607 |
| Juil | R$ 1.097.180 | R$ 270.956 | R$ 264.843 | R$ 535.799 | R$ 561.381 |
| Aou | R$ 1.267.252 | R$ 300.595 | R$ 264.843 | R$ 565.438 | R$ 701.814 |
| Sep | R$ 1.362.495 | R$ 322.276 | R$ 264.843 | R$ 587.120 | R$ 775.375 |
| Oct | R$ 1.414.197 | R$ 335.945 | R$ 264.843 | R$ 600.789 | R$ 813.409 |
| Nov | R$ 1.212.942 | R$ 292.555 | R$ 264.843 | R$ 557.398 | R$ 655.544 |
| Dec | R$ 1.659.532 | R$ 374.391 | R$ 264.843 | R$ 639.234 | R$ 1.020.298 |
| Année | R$ 10.524.451 | R$ 2.552.869 | R$ 3.178.120 | R$ 5.730.989 | R$ 4.793.462 |
Contrôle d’exhaustivité CAPEX
| Sujet | Traitement dans l’enveloppe |
|---|---|
| Bâtiments et finitions | 3 000 R$/m² appliqués aux surfaces de plans |
| Cuisine, mobilier et équipements | Référentiel data/budget + provision des prix manquants |
| Route, terrassement et drainage | Référentiel data/budget |
| Électricité, raccordement et secours | Référentiel partiel + provision |
| Eau, assainissement et eaux pluviales | Provision à remplacer par étude technique |
| Paysagisme, irrigation et reprise | Référentiel data/budget |
| Lagon, bassins, pompes et traitement | Provision à détailler |
| Incendie, accessibilité et sûreté | Provision à détailler |
| Wi-Fi, PMS/POS, CCTV et télécoms | Provision à détailler |
| Études, permis et maîtrise d’œuvre | 8 % de l’investissement technique |
| Préouverture et stock initial | Provision séparée |
| Aléas de chantier | Contingence de 12 % |
| Terrain | Exclu : déjà acquis |
Fiabilité et prochaines substitutions
- Référentiel : montants connus dans
data/budget, parfois encore estimatifs. - Hypothèse : formule explicite, notamment 3 000 R$/m² et ratios OPEX.
- Provision : enveloppe prudente faute d’étude ou de prix fournisseur.
Référentiel en cours de constitution : seules les données présentes dans data/budget sont comptabilisées.
Priorité : remplacer le coût au m² par le devis constructeur, puis obtenir les prix du raccordement électrique, de l’assainissement, du lagon et de la chambre froide. La contingence de 12 % ne doit être réduite qu’après contractualisation.
Périmètre financier
Inclus dans le CAPEX
Construction, équipements, infrastructures, paysage, préouverture, études et contingence.
Présenté à part
BFR prudent égal à six mois d’OPEX. Il s’ajoute au besoin de financement sans être présenté comme un actif immobilisé.
Exclu
Terrain déjà acquis, service de la dette, intérêts intercalaires, impôts sur le résultat et amortissements.